零首付是因為市場不景氣，不少開發(fā)商和機構為了促銷，打出的“零首付”標語，下面嵐禾設計為大家介紹，零首付的利與弊，什么是零首付：
零首付購房是不符合相關政策的，零首付購房對于購房者、房產中介機構、銀行來說都存在或多或少的法律風險，應謹慎對待。
什么是零首付
零首付主要兩種方式
1：本質上等同于分期首付，即購房者不支付或者少量支付首付，開發(fā)商給購房者一年時間或者幾個月的時間，把剩余的首付湊齊再去申請房貸;
2：做高合同價，虛假貸款，這種零首付買購;
3：需要說明的是，以上兩種方法都屬于違規(guī)行為。
舉例
一套12萬實際成交的房子，找評估公司或者中介，
1：把房子評估到15萬：
首付4.5萬，貸款10.5萬，這樣就多貸出來15-12=3萬元
這樣實際首付4.5萬-3萬=1.5萬，首付較低!
2：評估到17萬：
首付5.1萬，貸款11.9萬，這樣就多貸出來17-12=5萬元
這樣實際首付5.1萬-5萬=0.1萬，接近零首付!
3：評估到18萬：
首付5.4萬，貸款12.6萬，這樣多貸出18-12=6萬
首付5.4-6萬=0.6萬，這樣貸出的錢還能繳納稅費或裝修之類。
總結
【1】：還貼點邊，有點靠譜;
【2、3】：基本都是理想狀態(tài)了，評的越高，首付越少!
利與弊
利1：開發(fā)商墊付
01：對于只能支付部分首付、或者根本無力支付首付的購房者，由開發(fā)商為其墊付剩余的首付，然后再去向銀行申請貸款;
02：而開發(fā)商的墊付款則由購房者在一定期限內，比如一年或者幾個月，有息或者無息償還給開發(fā)商。
弊1
01：這種方式主要是開發(fā)商為了挽救慘淡的樓市狀況、提高競爭力、回籠資金等而做出的促銷手段;
02：由于國家對房地產的調控很嚴，一般開發(fā)商對外打出的“零首付”廣告不過是一種吸引客戶的噱頭。
提示
1：選擇開發(fā)商墊資方式的，購房者一定要在和開發(fā)商簽訂合同前，問清楚是否有墊資利息和手續(xù)費，以及墊資利息的多寡、償還期限、償還方式;
2：大部分開發(fā)商通常會和購房者另行簽訂一個合同，并在合同中明確約定，如果購房者未能依約還清墊付的首付款的，開發(fā)商有權收回房屋;
3：對于這種情形，購房者可以向法院起訴合同無效，收回已付的購房款，并請求開發(fā)商賠償損失。
利2：房產中介機構墊付
由房產中介機構墊付一部或者全部首付，這種形式和開發(fā)商墊資相類似。
弊2
房產中介機構在這過程中一般會收取一定手續(xù)費或者墊資利息，或者以為購房者辦理多家銀行的信用卡的方式，將信用卡套現(xiàn)收回墊資，另外再收取一點傭金。
提示
1：購房者選擇開發(fā)商或者中介機構墊資來支付首付的，應該首先要確保自身今后、每月能有足夠的資金，可以兼顧償還墊資和銀行貸款;
2：如果承受不了償還墊資款及銀行貸款的雙重壓力，就很容易發(fā)生斷供的危險，從而進入銀行的失信黑名單;
3：2008年深圳房地產處于低潮的時候，也曾出現(xiàn)低首付購房，最終引發(fā)號稱“深圳斷供第一案”的漾日灣畔斷供案;
4：沒有繳納首期的業(yè)主，在樓價大幅下跌后，因為多月拒絕還貸而被銀行告上法庭。
利3：分期付款式
分期付款式零首付購房，有些開發(fā)商打出的零首付幌子背后，實際上是采取分期支付首付款、或延長首付款支付期限的方式售房。
弊3
一般情況下，開發(fā)商所給的支付期限不是很寬松，一旦購房者沒有按照約定期限償還首付款，可能就會產生一系列的違約問題，甚至被開發(fā)商訴至法院。
利4：高評高貸
01：這種形式主要是由中介機構從中協(xié)調，聯(lián)合熟悉的銀行做高對將要買的房子的評估價，以此來獲得更多的貸款;
02：比如一套價值100萬元的房子，按首付3成計算，購房者需首付30萬元，貸款7成就是70萬元;
03：但中介、機構等，可以與銀行“疏通”，將房產評估到145萬元，貸款7成就是101.5萬元;
04：實際上就等于不需要自己掏錢支付首付，全額貸款買房，這就是所謂的高評高貸式的“零首付”購房。
弊4
高評高貸一般用于二手房，且主要是過去銀行審批不嚴格的時候，隨著國家宏觀調控的逐漸加強、銀行自身風險意識的不斷提高，高評高貸越來越難。
利5：陰陽合同式
01：這種形式則是和高評高貸相類似，只不過所謂的陰陽合同的主體是開發(fā)商和購買方，合同雙方簽訂的兩份合同一份對內，一份對外;
02：對外的合同主要用于向銀行貸款、逃避納稅，對內的合同則用于約定合同主體雙方的權利義務。
弊5
01：其中用于銀行貸款的合同一般標的額較大，以便獲得更多的貸款，而貸款越多，則說明需要支付的首付就越少;
02：相對不同的兩份合同在帶給當事人利益的同時，也隱藏著不小的風險。
提示
1：如果購房者、開發(fā)商、房產中介機構，以陰陽合同或者高評高貸的形式騙取銀行貸款的，銀行很可能會解除購房者與銀行的貸款合同，并追究購房者和開發(fā)商的違約責任;
2：數(shù)額較大或者情節(jié)嚴重的，可能被認定為使用虛假證明文件騙取銀行貸款的行為，進而可能導致被追究刑事責任;
3：在開放商和購買者之間由于存在一份陰陽合同，所以當雙方產生法律糾紛，購房者將難以依法依約追究開發(fā)商的責任，風險巨大，所以千萬要避免采用這種做法進行零首付購房。
操作零首付模式
1：由房地產、中介、機構為購房者墊付首付款，然后向購房者收取一定的手續(xù)費或傭金;
2：通過疏通銀行關系，做高房屋評估價、協(xié)助房屋買賣雙方簽訂陰陽合同來獲取高額貸款，變相實現(xiàn)零首付;
3：幫助購房者將房屋做“二次抵押”，比如，中介機構幫助購房者在一家大銀行貸款，然后將押在該銀行的房產證再次抵押給另一家銀行，以“消費貸”的名義貸到首付款;
4：對于第一種墊資方式類似于借款給購房者，存在的法律風險就是購房者的履約風險，防范措施就是事前做好有關購房者經(jīng)濟狀況、還款能力和銀行信用等方面的調查，盡可能地將風險降到最低;
5：對于第二種虛構事實騙取銀行貸款的方式，屬風險最大，騙取銀行貸款，輕則銀行解除貸款合同，追究民事賠償責任，重則追究刑事責任。
溫馨提示
1：采用零首付購房方式的，一般是經(jīng)濟條件暫時不是很好的消費者，所以是否選擇零首付以及選擇何種零首付方式，購房者千萬要慎之又慎;
2、對于開發(fā)商的法律風險及相應的防范措施：對于開發(fā)商來說，主要存在三個法律風險，一個是行政責任，一個是民事責任，再一個就是無法按期收回墊資款的風險;
3：俗話說“羊毛出在羊身上”，“零首付”雖然降低了購房門檻，但之后的還款壓力必然會越來越大，而且對于購房的首付比例，中國人民銀行已經(jīng)出臺了相關規(guī)定，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，首付款最低降至20%。
